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Le cause di contestazione delle decisioni assembleari devono essere promosse contro la Comunione dei comproprietari e non contro i singoli comproprietari che le hanno approvate.

Così ha stabilito il Tribunale di appello il 20.11.2000. Un comproprietario non d’accordo con una decisione dell’assemblea aveva convenuto in giudizio davanti al Pretore gli altri comproprietari chiedendone l’annullamento.

La camera non ha accolto l’appello perché l’azione doveva essere promossa contro la Comunione dei comproprietari. L’attrice ha pertanto dovuto assumersi le spese di giudizio e rifondere le spese agli altri condomini.

Fonte: Avv. Emanuela Epiney-Colombo

La richiesta di posa di un’antenna parabolica sulla facciata dell’immobile rientra nella categoria dei lavori per cui è necessario il consenso scritto del locatore, in quanto esulano dal normale uso dell’ente locato

Il proprietario può rifiutare l’autorizzazione senza per questo commettere una violazione della libertà di informazione dell’inquilino, prevista anche dalla Convenzione europea dei diritti dell’uomo.

Fonte: Catef gennaio/febbraio 2003

La legge distingue tra siepi e piantagioni:

Siepi

Le siepi quali opere di cinta si distinguono in:

siepi vive e siepi morte

Le siepi vive sono formate da arbusti.

Le siepi morte sono formate da palizzate, pietra, ecc.

Distanza dai confini e altezze

Siepi vive:	distanza	cm 50
	altezza	m 1.25
Gelsi:	distanza tra un gelso e l’altro	m 2
	(erano comuni ai tempi dei bachi da seta)
Siepi morte:	nessun limite di distanza

Piantagioni

Le piantagioni si distinguono in:

piantagioni di alto e basso fusto, piantagioni fruttifere e ornamentali, viti.

Distanza dai confini

Piantagioni di alto fusto:	distanza	m 8
Piantagioni di basso fusto:	distanza	cm 50
Piantagioni fruttifere e ornamentali:	distanza	m 4

Le distanze sono sempre misurate dal centro del fondo.

Se per 10 anni il vicino tollera le piante lasciate a distanze inferiori non potrà più opporsi a meno che muoiano e vengono sostituite.

Manutenzione

Il vicino può tagliare nel mese di marzo i rami sporgenti e le radici che danneggiano il suo fondo, se dopo un reclamo, entro termine conveniente, il proprietario non vi avrà provveduto.

Discussioni, sguardi torvi, anche vere liti: la vita di tutti i giorni in un condominio non è sempre semplice. Se poi ci si mettono di mezzo cani o gatti le cose possono complicarsi in un batter d’occhio.

In linea generale non esistono leggi che vietino di tenere un animale in casa (ovviamente comuni animali domestici). E non può esistere in tal senso anche un regolamento condominiale, pur votando a maggioranza, che possa evitarlo. Numerose sentenze stabiliscono, infatti, che nessuna assemblea condominiale può limitare le facoltà del diritto di proprietà. Un regolamento che contenga una norma contraria è limitativo del diritto di proprietà e quindi giuridicamente nullo. Il divieto di tenere animali in casa può essere valido solo se il proprietario si sia contrattualmente impegnato in questo senso.

A questo punto appare chiaro che cani e gatti e i loro proprietari sono piuttosto tutelati (altro discorso vale invece per gli inquilini, che possono essere inibiti a tenere animali in casa dal contratto di locazione che essi hanno sottoscritto).

Comunque è possibile far allontanare un cane dal proprio condominio quando si dimostri l’effettivo fastidio arrecato. È necessario l’accertamento dell’ effettivo pregiudizio arrecato alla comunità dei condomini sotto il profilo della quiete, dell’igiene o di quant’altro.

Ma non dimentichiamo che esiste anche la buona creanza. Evitiamo di far ululare il nostro cane a tutte le ore. Risolveremmo già il problema.

Capita ormai abbastanza sovente che all’assemblea di condominio, dai bilanci sottoposti per approvazione, alla voce “debitori” figurino degli importi per spese condominiali scoperte. Esse possono essere valutate come “occasionali” (sviste da parte del comproprietario, assenze) “croniche” (consuetudine del comproprietario a ritardare il pagamento nonostante gli interessi di mora), “oggetto di contestazione” (il comproprietario non paga perché ha qualche divergenza con il condominio) oppure “a rischio” (il comproprietario è in difficoltà finanziarie, ha lasciato l’appartamento, è partito senza preavviso, ha problemi con la moglie in fase di separazione)

L’assemblea di solito valuta quanto sopra e decide come intervenire.

Va premesso che normalmente il regolamento prevede l’addebito di interessi di mora sugli importi scoperti. Un interesse del 10% da considerare come penale deterrente, è stato dichiarato diversi anni fa come illecito non essendo allineato con gli interessi correnti. Oggi normalmente viene addebitato il 5%.

L’addebito degli interessi di mora non è comunque un mezzo sufficiente per incassare le quote scadute specialmente quando il comproprietario è in difficoltà finanziarie o contesta le spese.

Purtroppo la legge non attribuisce valore di riconoscimento di debito per le spese condominiali, così come invece lo attribuisce per il canone di locazione oggetto di un contratto. Quindi l’incasso delle spese condominiali arretrate deve seguire l’iter della causa ordinaria.

Vale a dire: il condomino tramite un suo rappresentante legale deve iniziare una procedura di causa per farsi riconoscere il credito e costringere il comproprietario moroso al pagamento, se del caso arrivando alla realizzazione del credito con la vendita forzata (pubblici incanti) dell’unità PPP insolvente.

Le vie da seguire sono diverse:

• Precetto esecutivo
• Sequestro (per debitori residenti all’estero
• Ipoteca legale

L’iscrizione dell’ipoteca legale è la proceduta più praticata. Tuttavia i risultati sono generalmente scarsi se il debitore è in difficoltà finanziarie.

Ipoteca legale

Per gli importi scaduti nei 3 anni precedenti il giudice, su istanza dell’amministratore del condominio, iscrive IN VIA PROVVISORIA un’ipoteca legale a carico della o delle PPP del condomino moroso. Essa serve per garantire il credito. Entro 60 giorni però il condominio deve far trasformare l’ipoteca legale provvisoria in IPOTECA LEGALE DEFINITIVA.

All’udienza che segue la presentazione della nuova istanza il debitore può intervenire per far valere le sue contestazioni. L’amministratore del condominio non è legittimato a presenziare all’udienza a meno che non sia avvocato. Si devono quindi prevedere delle spese supplementari in quanto ci si deve rivolgere a uno studio legale.

L’ipoteca legale definitiva di solito ha effetto quando il comproprietario moroso vuole vendere la sua unità condominiale. Il compratore chiederà sicuramente la cancellazione dell’ipoteca legale e quindi il pagamento.

Lo stesso effetto si ha nel caso in cui il comproprietario moroso debba presentare un estratto della sua proprietà a un istituto di credito per un finanziamento.

Quando però il debitore è assolutamente insolvente la sua unità immobiliare è destinata ad essere venduta ai pubblici incanti. A questo punto sono poche le possibilità di recuperare il credito nonostante l’iscrizione dell’ipoteca legale definitiva. In queste situazioni il debitore ha indubbiamente contratto altri debiti (con le banche, con il fisco) garantiti da ipoteche convenzionali o legali le quali precedono l’ipoteca legale del condominio. Così l’aggiudicazione all’asta andrà a favore di un portatore di una cartella ipotecaria. È praticamente impensabile che il condominio partecipi all’asta per acquistare l’immobile.

Considerando però che l’acquirente di un’unità immobiliare è responsabile (per regolamento) del pagamento dei debiti del precedente comproprietario, il recupero è garantito. Tenuto conto che l’iscrizione di un’ipoteca legale definitiva presenta delle spese non sottovalutabili (Pretura, legale, tasse, ecc.), che devono essere comunque anticipate, bisogna valutare se convenga avviare questa procedura.